宜宾一小区业主大会选聘新物管遇阻 旧物管：程序不合规不撤！

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最近一段时间，宜宾市叙州区阳光康郡小区部分业主因不满小区物业公司，成立业委会后召开业主大会，选聘新的物业公司尝试小区自管，但与开发商签订前期物业管理合同的四川艾明物业宜宾分公司却拒不撤场，声称撤场需有法院判决。这让业主感到困惑……

小区脏乱差业主要撵走前期物业

10月16日上午，数十名阳光康郡的业主相约赶到小区物管办公室，要求负责管理小区的前期物业管理公司——四川艾明物业宜宾分公司撤出小区，但后者态度强硬：拒绝撤走。辖区派出所民警和社区负责人先后赶来协调，仍无结果。

“怪了！小区900多户业主，绝大多数都要求他们撤离，换物业公司，他们咋就能赖着不走呢！”69岁的阳光康郡小区业主赵锡春告诉记者，小区近两年来管理混乱，基础设施落后，损坏、破旧的得不到及时更换，绿化、卫生很差，安全得不到保障。“失火，被盗现象时有发生。”赵锡春认为，跟叙州区近几年开发的其它楼盘比，自己居住的阳光康郡是管理得最差的。

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▲小区现状摄影罗敏

为了证明自己的话，赵锡春带着记者在小区走了一趟，记者所到之处的楼幢公共地段死角有垃圾，电梯间通道墙壁被涂鸦，供业主休息的公共区域桌椅上有满是泥沙的脚印，甚至连物管办公室外的排水沟里也堆着拖把、废弃的水管等；临街铺面后的楼幢入口旁，餐馆的油污附着于墙上和地面上，露天停车位长青苔、绿化区的植被有死亡现象；小区大门附近一片公共区域，被开辟成了垃圾场。

▲小区内现状摄影罗敏

据阳光康郡小区业委会主任骆仲清介绍，阳光康郡小区2013年下半年交付使用，业主开始入住。“开发商寅吾房产公司聘请的前期物业管理公司为艾明物业，前期并未成立业委会，在刚开始的前两年时间，业主对物业公司的服务较为满意。”骆仲清告诉记者，近几年认为物业公司不作为的业主逐渐增多，管理混乱导致小区居住品质、舒适度下降。

骆仲清说，2018年7月，在经过1年的筹备和努力后，阳光康郡小区在当地房管部门、镇政府及社区的指导下正式成立业主委员会，并向当时的宜宾县房管局备案。10月7日，业委会组织召开业主大会，由3家物业公司参与竞争。记者在小区张贴的投票结果公示上看到，赞成选聘宜宾康郡物业管理有限公司的共603票，而得票第二的宜宾乐宜居物业管理有限公司为117票，另一家成都公司只有几十票，艾明物业未被列入候选名单。

▲投票结果

业委会认为：“艾明物业在小区管理中让业主怨声载道，事实已经证明该公司不可能把小区管理好，所以在8.31业委会扩大会议讨论时，全票通过认为没有必要再邀请他们(艾明)公司参选。”业委会公告称：“如果艾明物业干得好、业主满意，就没有必要重新另外选聘物业公司了。”

收益属业主小区谋求物业自管

在业主赵锡春看来，自己的目标很明确：“就是要艾明物业撤走。”而业委会更是列出了安全、卫生、绿化、服务及其它等25个“问题”。“据不完全统计，近几年小区先后发生两起火情，至少七起盗窃案件，业主安全得不到保证。”骆仲清告诉记者，艾明物业管理之下的阳光康郡，监控室、消防控制室长期无人值守，保安人员白天耍手机、夜班睡觉。

▲物业公司门口摄影罗敏

“我在自己小区，半夜下班回来，居然被陌生男子尾随，差点被抢。”阳光康郡8幢6楼女业主李水英回忆：有天深夜11点独自回家，走进小区不久，一名高大的陌生男子突然从偏僻处窜出来，一直尾随李水英走到自家楼下。“我当时忘了带门禁卡，开不了门，幸好同楼幢的一名高中生回来，那名男子才快速跑远了。”此后李水英积极参与筹备业主委员会，并当选为业委会委员。

说起小区的物业管理，一些业主表示不满，坚决要求艾明物业撤场。“在小区入住之时，艾明物业除正常物业费用以外，还收取了业主每户180元的墙面翻新费，承诺2-3年（小区建成后）内将翻新一次墙面（主要是公共通道及地下停车场墙面），到2016年已经过去了两年，艾明物业并未做到将小区内的墙面翻新，只翻新了很小一部分。”骆仲清告诉记者，艾明物业还违规动用了维修基金，业委会将用法律手段讨回来。

▲业主参与物业公司选聘投票受访者供图

宜宾某大型物业公司负责人告诉记者，阳光康郡小区业委会曾联系过他们公司，该公司也做了接管方案，后来小区又决定自管。在阳光康郡小区公告栏张贴的“候选物业公司介绍”上记者看到，宜宾康郡物业公司是由本（阳光康郡）小区热心业主陈文波、李强、颜刚协助工商注册，专门为全体业主自主管理本小区而成立的物业公司。

康郡物业承诺在本小区物业管理中不盈利，所有收益属于全体业主，三名名义股东不参与经营和分红。所有财务将公开透明，定期向全体业主公布收支情况，业主可以随时查账。“如果被成功选聘，将聘请有多年从业经验的物业公司管理人员担任负责人，在业委会的监督下开展工作，确保改善本（阳光康郡）小区现在脏、乱、差的现状。”

据了解，目前艾明物业收取的物管费是高层电梯房1.00元每平方米、小高层0.75元每平方米，而其它大型物业公司的收费更高。阳光康郡小区学习宜宾南岸锦华大厦的经验，谋求自管，物管费价格保持不变，收益归于全体业主。

质疑不合规艾明物业拒绝撤离

针对业主和业委会要求艾明物业10月10日前撤离的“最后通牒”，艾明物业同样在小区张贴了《告业主书》，指责业委会成立后一边要求艾明物业投入大额资金对小区相关设施进行更新改造，一边又谋划进行自管。艾明物业质疑阳光康郡业委会和康郡物业公司暗箱操作，涉嫌垄断经营。随后，业委会也张贴公告，对艾明物业的指责逐一反驳。

▲业主参与物业公司选聘投票受访者供图

据了解，阳光康郡是宜宾寅吾房地产开发有限公司开发的商业房地产项目，开发商于2011年12月与四川艾明物业宜宾分公司签订前期物业服务协议，按照物业管理相关规定，该协议终止日期为业委会选聘出新的物业公司时自动终止。

艾明物业宜宾分公司项目总监吕成喜表示，前期物业合同终止日期确为新的物业公司选取之日，但阳光康郡业委会及业主在选举新的物业公司时的选聘流程不合规定：业主所投选票为不记名形式，无法知道楼栋号及业主姓名，无法确定是否为业主所投选票，无可追溯性，故而拒绝离场，何时离场需法院判决。吕成喜认为艾明物业不撤场，是在依法履职，维护业主的合法权益。

吕成喜说，在新的物业公司选聘之前，业主曾要求艾明物业整改小区内多处项目设施，部分整改项目已超出艾明物业的履责范围，业主及业委会表明会在选举时向艾明物业提供公开公正的选举机会，而选举时并没有提供这样的机会。对于不撤场的理由，吕成喜还称“有业主不同意我们撤离小区”，并向记者展示了一个有十几人的“业主群”，确有人让艾明物业撑下去。

对于业委会提出的25项问题，吕成喜说此前并未掌握，业委会也没有书面提交给艾明物业。“他们说我们保安白天耍手机、夜班睡觉，怎么可能嘛？”。吕成喜认为，业委会提的问题有些是存在的，有些也是不成立的。但成都商报记者在前期采访中，有证据显示确有保安在岗亭内耍手机。吕成喜说，平时阳光康郡只有8名员工，但管理层经常下来检查。目前，艾明物业针对存在的问题，已经开始进行整改。

▲业主参与物业公司选聘投票受访者供图

10月16日，就在业主们要求艾明物业撤离的现场，也有业主提出不同意见。业主马作平、曾先容表示，业委会要赶艾明物业离场并没有意见，但是对于选聘康郡物业公司，她们不认可，担心管不好。现场多名业主认为：近千户的小区，几户有不同意见也很正常，但应该遵循“少数服从多数”的原则处理。

阳光康郡所在的柏溪镇金江社区负责人告诉记者：该小区选举业委会时，房管局、镇政府、社区都参与了，程序上没有问题。社区也协调过多次，要求艾明物业尊重业主们的选择，撤出小区，公安机关也多次出警，但艾明物业都拒不撤走。

律师说法：业主才是小区的主人

四川方策律师事务所郭刚律师就此认为：首先，依据《中华人民共和国物权法》第81条、82条的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主是有权依法更换。物业服务企业或者其他管理人，根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

郭刚认为，这些规定明确了物业公司与业主的关系。其次，关于选聘或解聘物业管理公司的问题，依据《中华人民共和国物权法》第76条规定，只需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可，并没有要求一定得记名投票以具有所谓的追溯性。而且从某种角度讲，无记名投票更具有科学性，更可有效防止物管公司对投票业主的打击报复。

四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师王仁根表示：根据物业管理条例规定，物业管理企业未按物业服务合同约定履行义务的，业主大会可依法解除物业服务合同、解聘物业管理企业。之所以说要依法解除，就是必须体现业主的民主自治，而不能是由某个人说了算。

王仁根认为，不论是根据《物权法》还是《物业管理条例》，解聘物业管理企业需要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即所谓“双过半”。同时，召开业主大会还要有必须的提议、召集、告知、投票、表决、记录等程序，做到有据可查。如果业主大会的决定不符合规定，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。但有权行使这个权利的是业主，而不是物管。

成都商报记者罗敏

编辑刘宇鹏